Грамотное рефинансирование ипотеки – залог успеха
Очень важно понимать, что далеко не всегда рефинансирование позволяет сэкономить. Эксперты говорят, что нет смысла заниматься перекредитованием, если:
- Разница между процентной ставкой по новому и старому кредиту составляет менее 2%.
- Прошло много времени с момента оформления ипотеки.
- После рефинансирования не сохраняется оставшийся срок погашения.
С первым пунктом все более или менее ясно, к другим же у заемщика могут быть вопросы. Дело в том, что почти всегда при ипотечном кредитовании действует именно аннуитетная схема погашения. А это значит, что в первые годы погашения в большей степени гасятся проценты, а не основная задолженность. Получается, что заемщик гасит ипотеку уже 2-3 года, но основной долг почти не уменьшился. И отдавал банку он только проценты. Поэтому нет большого смысла экономить на процентах за счет рефинансирования, если с момента оформления ипотеки прошло уже несколько лет.
Еще желательно новый кредит брать на тот срок, который бы осталось гасить в старом банке. Если же цель рефинансирования не в экономии, а в уменьшении суммы ежемесячного платежа, то следует новый кредит взять и на длительный срок. Тогда получится пролонгация с уменьшением ежемесячного платежа. Но важно все грамотно просчитать, так как пролонгация обычно приводит к увеличению итоговой переплаты по кредиту. Перед тем как пойти на реструктуризацию или рефинансирования важно оценить все плюсы и минусы.
Пример расчета рефинансирования ипотеки
Заемщик оформляет 2 000 000 рублей в ипотеку на 20 лет под 11%. В таком случае его итоговая процентная переплата за все годы составит 2 950 000 р. А ежемесячный платеж будет в размере 20 600 рублей. Так человек гасил кредит 5 лет. За это время он внес платежей на сумму 1 240 000 рублей. Из них большую часть составляет оплата процентов, а основной долг уменьшился на 184 000 рублей.
Ставки по кредитам за эти 5 лет упали, и заемщик нашел предложение по рефинансированию под 8.5%. Он оформляет кредит на сумму остатка задолженности по ипотеке в старом банке (1 816 000 рублей). Срок кредитования выбирает в 15 лет. Именно столько бы ему осталось гасить заем в старом банке.
Новым кредитом заемщик гасит задолженность у прежнего кредитора. Теперь ему остается выплачивать новый заем, но по более выгодным условиям. За оставшиеся 15 лет процентная переплата составит 1 403 000 рублей. К ней следует прибавить те проценты, которые заемщик отдал за 5 лет первому банку. Получится 2 455 000 рублей. И это на полмиллиона рублей меньше, чем переплата без рефинансирования.Вместе с этим ежемесячный платеж после рефинансирования будет в размере 17 900 рублей, что тоже меньше, чем было в старом банке. Опять же, важно все грамотно просчитывать перед принятием решения, ведь у каждого заемщика ситуация индивидуальна.
